Recherche immobilière et autorisation Lex Koller

Trouver le bon logement, c’est souvent ce qui rend une installation en Suisse bien réelle. C’est aussi là que se croisent les règles sur l’acquisition par des étrangers, la pratique cantonale et votre situation fiscale. Notre service immobilier vous aide à chercher, vérifier et acheter un bien adapté à votre famille, à votre permis et à votre planification fiscale, et vous dit tôt quand il est plus sage de commencer par louer.

Ce que couvre ce service

• une vision claire de ce que vous avez le droit d’acheter, et si vous en avez le droit, au regard de la Lex Koller (LFAIE)
• un cahier des charges construit autour de votre mode de vie, des écoles, des liaisons de transport et de la région souhaitée
• des mises en relation avec des agents locaux et des vendeurs hors marché, et des visites organisées selon vos séjours
• des vérifications pour chaque bien : affectation autorisée, statut de la commune en matière de résidences secondaires et éventuelles restrictions
• la coordination avec le notaire, votre banque et, si nécessaire, l’autorité cantonale compétente en matière de Lex Koller
• une vérification de l’effet du logement sur votre base de forfait fiscal, si vous en faites la demande

À qui il s’adresse

Nouveaux résidents qui achètent leur résidence principale. Les ressortissants UE et AELE domiciliés en Suisse, ainsi que les ressortissants hors UE titulaires d’un permis C, ne sont pas soumis à la Lex Koller. Les ressortissants hors UE titulaires d’un permis B y sont soumis, mais peuvent acheter une résidence principale au lieu de leur domicile légal et effectif sans autorisation. Ce domicile effectif doit être réel : un permis et une annonce à la commune ne suffisent pas. Les autorités examinent des indices tels que le ménage familial, l’immatriculation des véhicules, l’assujettissement fiscal illimité et les attaches locales.

Acheteurs d’un logement de vacances. Les personnes à l’étranger ne peuvent acheter un logement de vacances que là où le droit cantonal le prévoit, en général dans les régions touristiques, et dans la limite d’un contingent national annuel de 1 500 unités réparti entre les cantons. La surface habitable nette est normalement limitée à 200 m² et la surface du terrain à 1 000 m². Une seule résidence de vacances ou secondaire est admise par famille, et un logement de vacances ne peut pas être loué toute l’année.

Familles qui hésitent encore entre louer et acheter. Nous conseillons volontiers de louer d’abord. Cela vous laisse le temps de découvrir une région et ne vous engage pas avant que votre permis et votre situation fiscale soient réglés.

Deux règles à connaître tôt

Lex Weber. Dans les communes où les résidences secondaires représentent déjà plus de 20 % des logements, aucune nouvelle résidence secondaire ne peut être autorisée. C’est le cas de nombreuses stations alpines, et cela détermine ce qui est réellement disponible sur le marché.

Le projet de réforme de la Lex Koller de 2026. Le 15 avril 2026, le Conseil fédéral a ouvert une consultation sur un durcissement de la Lex Koller, close le 15 juillet 2026. Parmi les propositions : les ressortissants d’États tiers auraient besoin d’une autorisation même pour acheter une résidence principale, et devraient revendre dans les deux ans en cas de départ. Les contingents de logements de vacances seraient aussi resserrés. Il s’agit de propositions, pas de droit en vigueur. Nous suivons le processus et en tenons compte dans nos conseils, sans le considérer comme acquis.

Notre méthode

1. D’abord, le droit d’acquérir. Avant toute visite, nous confirmons ce que vous pouvez acheter compte tenu de votre nationalité, de votre permis et de vos projets.
2. Cahier des charges. Nous définissons avec vous la région, le type de commune, la surface, la fourchette de budget et les critères indispensables.
3. Recherche et sélection. Nous passons au crible les annonces et les biens hors marché, et ne vous proposons que des biens qui franchissent les vérifications juridiques.
4. Vérifications préalables. Registre foncier, affectation autorisée, statut en matière de résidences secondaires, contraintes d’aménagement et, pour les logements de vacances, disponibilité du contingent dans le canton.
5. Vérification fiscale. Si vous prévoyez l’imposition d’après la dépense, le critère du loyer retient sept fois le loyer annuel ou la valeur locative de votre logement. Acheter un bien plus grand peut donc augmenter votre base ; nous le modélisons avant que vous vous engagiez.
6. Achat. Nous coordonnons le notaire, la banque et les éventuelles autorisations, et vous expliquons chaque document avant la signature.
7. Après la signature. Les droits de mutation et les frais varient selon les cantons, et certains ne prélèvent aucun véritable droit de mutation. La valeur locative sera supprimée dès le 1er janvier 2029, tout comme les déductions pour frais d’entretien. Nous veillons à ce que ces points soient intégrés à votre planification fiscale.

Ce que vous obtenez

• une note écrite sur votre situation au regard de la Lex Koller et sur ce qu’elle permet
• une sélection de biens juridiquement à votre portée
• des vérifications préalables pour chaque bien sérieusement envisagé
• une vue indicative de l’effet du logement sur votre base de forfait
• un processus coordonné, de la recherche jusqu’à la signature

Nous ne pouvons garantir ni la disponibilité, ni l’attribution d’un contingent, ni un prix d’achat. Tout cela dépend du marché et, pour les logements de vacances, du canton.

Questions que nous traitons souvent

• « J’ai un permis B et un passeport hors UE. Puis-je acheter l’appartement où je vis ? »
• « Pouvons-nous acheter un chalet en Valais avant notre installation, et en faire plus tard notre résidence principale ? »
• « Une maison plus grande fera-t-elle augmenter notre base de forfait ? »
• « Pouvons-nous louer le chalet quand nous sommes absents ? »
• « Que signifie la réforme proposée de la Lex Koller pour un achat que nous faisons maintenant ? »
• « Acheter aidera-t-il notre demande de permis ? » Non. Être propriétaire ne confère aucun droit à une autorisation de séjour.

À lire aussi

• Acheter un bien en Suisse : la Lex Koller expliquée
• Le projet de réforme de la Lex Koller de 2026
• Les résidences de vacances dans les Alpes
• Vivre en Valais
• Vivre aux Grisons
• Notre service forfait fiscal

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Si vous envisagez d’acheter, le meilleur moment pour nous parler est avant la première visite. Contactez-nous et dites-nous ce que vous avez en tête.