Acheter un chalet en Suisse : contingents et Lex Weber

Une personne domiciliée à l’étranger peut acheter un chalet ou un appartement dans les Alpes suisses, mais seulement avec une autorisation Lex Koller, dans la limite d’un contingent annuel restreint, et uniquement dans les stations où le canton le permet. Une seconde loi fédérale, souvent appelée Lex Weber, bloque ensuite les nouvelles résidences secondaires dans les communes où elles dépassent déjà 20 % des logements. Ensemble, ces deux règles expliquent pourquoi les beaux biens en station changent de mains avec soin et lentement.

Points clés (septembre 2026)

Deux lois, deux questions

Lorsque des familles nous parlent d’un chalet, il est utile de distinguer deux questions :

1. Puis-je, en tant qu’acheteur, acquérir un logement de vacances ? C’est la Lex Koller, la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger. La réponse dépend de votre nationalité et de votre lieu de vie.
2. Ce bien peut-il être utilisé comme résidence secondaire ? C’est la loi sur les résidences secondaires (LRS), connue sous le nom de Lex Weber. La réponse dépend de la commune et du bien, et la loi s’applique à tous, Suisses ou étrangers.

Il faut que la réponse soit « oui » aux deux.

Lex Koller : qui a besoin d’un contingent

Si vous êtes ressortissant UE/AELE avec un domicile légal et effectif en Suisse, ou ressortissant hors UE titulaire d’un permis C et vivant ici, vous n’êtes pas soumis à la Lex Koller. Vous pouvez acheter un logement de vacances comme un résident suisse, sous réserve de la Lex Weber.

Les autres ressortissants étrangers sont des « personnes à l’étranger » au sens de l’art. 5 LFAIE. Cela comprend ceux qui vivent hors de Suisse, quelle que soit leur nationalité, ainsi que les ressortissants hors UE vivant ici avec un permis B. Pour elles, un logement de vacances nécessite une autorisation, qui est imputée sur le contingent du canton. L’exception pour la résidence principale, qui permet à un titulaire d’un permis B hors UE d’acheter son propre logement, ne s’étend pas à un second bien.

Notre guide principal sur l'achat d’un bien immobilier en tant qu’étranger détaille ces catégories.

Comment fonctionne le système de contingents

Les règles découlent de l’art. 11 LFAIE et de l’art. 9 OAIE :

• Le Conseil fédéral fixe un maximum national de 1 500 unités de contingent par an et le répartit en contingents cantonaux.
• Chaque canton attribue ses unités et peut ajouter ses propres restrictions, par exemple en limitant les ventes à certaines communes ou en fixant des priorités.
• Les unités non utilisées sont reportées d’une année.
• Un logement de vacances ne peut être vendu à une personne à l’étranger que là où le droit cantonal le prévoit, c’est-à-dire en pratique dans des lieux touristiques désignés.

Les chiffres par canton figurent dans une annexe de l’ordonnance et la pratique cantonale varie : nous les vérifions donc au cas par cas plutôt que d’avancer un chiffre ici. Dans les stations prisées, la disponibilité peut être décisive, et le calendrier compte.

Conditions de surface et d’usage

Une fois l’autorisation obtenue, le bien lui-même doit remplir certaines conditions (art. 10 et 11 OAIE) :

• La surface habitable nette est en principe limitée à 200 m².
• Pour une maison qui n’est pas en propriété par étages, le terrain est limité à 1 000 m².
• Un seul logement de vacances ou résidence secondaire par famille, la famille comprenant l’acheteur, son conjoint et les enfants de moins de 18 ans.
• Un logement de vacances ne peut pas être loué à l’année.
• Une résidence secondaire doit être vendue dans les deux ans lorsqu’elle n’est plus utilisée comme telle.

Ces conditions restent applicables après l’achat : il vaut donc la peine de les passer en revue soigneusement avec votre notaire.

Lex Weber : le plafond de 20 % de résidences secondaires

La loi sur les résidences secondaires (LRS) est courte, et sa règle centrale, à l’art. 6, est simple :

• Dans une commune où les résidences secondaires représentent déjà plus de 20 % des logements, aucune nouvelle résidence secondaire ne peut être autorisée.
• Il en va de même si une nouvelle autorisation faisait dépasser ce seuil à la commune.

Si la commune qui vous plaît dépasse ce seuil, cela n’exclut pas automatiquement un chalet, mais cela change ce que vous pouvez acheter. La loi prévoit des exceptions (art. 7 à 9, 26 et 27 LRS), et la question de savoir si un bien donné en relève se règle avec la commune et votre notaire.

Avant de faire une offre, demandez à la commune ou à votre notaire de confirmer comment le bien est inscrit : comme résidence principale, comme résidence secondaire utilisable librement, ou avec une restriction. Un chalet affecté à la résidence principale ne peut pas simplement devenir un logement de vacances.

Choisir une station

Les familles partent en général de leur mode de vie : le domaine skiable, l’été, la distance jusqu’à un aéroport ou jusqu’à leur résidence principale, et la langue dans laquelle elles se sentent à l’aise. Les stations alpines suisses se répartissent entre plusieurs cantons aux traditions assez différentes :

• Le Valais, au sud-ouest, en grande partie francophone dans sa partie basse et germanophone plus haut dans la vallée du Rhône.
• Vaud, dont les stations alpines dominent le Léman.
• Berne, avec l’Oberland bernois.
• Les Grisons, à l’est, où l’on parle allemand, romanche et italien.
• Le Tessin, au sud, italophone.

Notre page sur le canton du Valais est un bon point de départ.

Logement de vacances ou résidence principale ?

Certaines familles commencent par un chalet puis décident plus tard de faire de la Suisse leur lieu de vie principal. Les règles changent alors :

• Un logement de vacances ne donne aucun droit à une autorisation de séjour. L’Office fédéral de la justice le dit clairement. La voie du permis est distincte.
• Si vous devenez résident par la suite et remplissez les conditions, votre bien à la montagne peut devenir votre résidence principale, mais il doit alors être réellement l’endroit où vous vivez. Les autorités regardent où vit votre famille, où vous êtes imposé de manière illimitée et où votre voiture est immatriculée.
• Si vous envisagez l’imposition d’après la dépense (forfait fiscal), le loyer ou la valeur locative de votre logement entre dans votre base d’imposition (au moins sept fois le loyer annuel ou la valeur locative au niveau fédéral). Notre guide sur le calcul du forfait fiscal explique les critères.

Évolutions fiscales à garder en tête

Deux évolutions méritent d’être suivies :

• La valeur locative doit être supprimée dès le 1er janvier 2029 pour les résidences principales comme secondaires, à la suite d’une décision du Conseil fédéral du 1er avril 2026. Les déductions pour frais d’entretien disparaissent aussi, et les cantons pourront introduire un impôt foncier spécial sur les résidences secondaires.
• Le projet de révision de la Lex Koller, mis en consultation le 15 avril 2026, réduirait les contingents de logements de vacances et ferait compter dans les contingents les reventes d’un propriétaire étranger à un autre. C’est une proposition, pas le droit en vigueur, et elle peut évoluer. Voir la réforme de la Lex Koller de 2026.

Comment nous vous aidons

Nous aidons les familles à trouver la bonne station et le bon bien, puis nous vérifions l’autorisation Lex Koller, la situation du contingent cantonal et le statut du bien au regard des résidences secondaires avant toute signature. Si vous envisagez aussi de vivre en Suisse, nous regardons l’ensemble de la situation avec vous. Commencez par notre service de recherche et d’achat immobilier ou prenez contact avec nous.

Ce guide est une information générale au 30 septembre 2026 et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal ; un achat précis demande l’avis d’un notaire et, le cas échéant, du canton.