Acheter un bien en Suisse en tant qu’étranger : Lex Koller

Un étranger peut acheter un bien immobilier en Suisse, mais une loi fédérale, la Lex Koller, détermine qui a besoin d’une autorisation pour le faire. Si vous êtes ressortissant UE/AELE et vivez ici, ou ressortissant hors UE titulaire d’un permis C, vous achetez comme n’importe qui. La plupart des autres acheteurs étrangers ont besoin d’une autorisation, avec une exception importante : selon le droit actuel, la résidence principale au lieu de votre domicile effectif en Suisse.

Points clés (septembre 2026)

Qu’est-ce que la Lex Koller ?

Lex Koller est le nom usuel de la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE), ou BewG en allemand. Elle vise à limiter l’achat de logements en Suisse par des personnes considérées, au sens juridique, comme étant « à l’étranger ». Elle est complétée par une ordonnance (OAIE) qui règle les détails, comme les contingents de logements de vacances et les limites de surface.

L’idée clé est que la loi ne regarde pas seulement votre passeport. Elle tient compte de votre nationalité et de l’endroit où vous vivez réellement. Deux personnes avec le même passeport peuvent être traitées très différemment selon qu’elles se sont vraiment établies en Suisse ou non.

Qui est une « personne à l’étranger » ?

Selon l’art. 5 LFAIE, ont besoin d’une autorisation pour acheter un logement :

• les ressortissants UE/AELE (et les ressortissants britanniques couverts par l’accord sur les droits des citoyens) qui n’ont pas de domicile légal et effectif en Suisse
• les ressortissants d’autres pays qui n’ont pas le droit de s’établir ici, ce qui signifie en pratique qu’ils n’ont pas de permis C
• les sociétés dont le siège est à l’étranger, ainsi que les sociétés suisses contrôlées par des personnes à l’étranger

En pratique, le tableau est assez simple.

Les ressortissants britanniques arrivés après le 1er janvier 2021 et non couverts par l’accord sur les droits des citoyens sont traités comme des ressortissants hors UE. Si c’est votre cas, c’est la ligne du permis B qui s’applique.

Acheter sa résidence principale avec un permis B

Pour les personnes physiques, aucune autorisation n’est nécessaire pour acheter une résidence principale au lieu de leur domicile légal et effectif (art. 2 al. 2 LFAIE). C’est la voie qu’utilisent la plupart des nouveaux résidents hors UE.

Le mot « effectif » compte. L’Office fédéral de la justice précise qu’une autorisation de séjour et l’inscription auprès de la commune ne suffisent pas à elles seules. Les autorités regardent où votre vie se déroule vraiment : où se trouve le ménage familial, où votre voiture est immatriculée, où vous êtes imposé de manière illimitée, voire les associations dont vous êtes membre. Si l’essentiel de votre vie reste ailleurs et que le logement suisse ne sert qu’occasionnellement, il ne comptera probablement pas.

Un point pratique : le bien doit être le logement que vous habitez réellement. Ce n’est pas un moyen de détenir un second bien en Suisse ou un bien de rendement.

Logements de vacances et résidences secondaires

Les logements de vacances achetés par des personnes à l’étranger sont beaucoup plus encadrés. Les règles principales :

• Contingents. Il existe un plafond national de 1 500 unités de contingent au maximum par an, réparti en contingents cantonaux par le Conseil fédéral. Les cantons les attribuent et peuvent ajouter leurs propres restrictions. Les unités non utilisées sont reportées d’une année.
• Lieu. Un logement de vacances ne peut être acheté que là où le droit cantonal le prévoit, en général dans des lieux touristiques.
• Surface. La surface habitable nette est en principe limitée à 200 m², et le terrain à 1 000 m² pour une maison qui n’est pas en propriété par étages.
• Usage. Un seul logement de vacances ou résidence secondaire par famille (acheteur, conjoint et enfants de moins de 18 ans). Un logement de vacances ne peut pas être loué à l’année, et une résidence secondaire doit être vendue dans les deux ans lorsqu’elle n’est plus utilisée comme telle.

En plus de la Lex Koller, la loi fédérale sur les résidences secondaires (souvent appelée Lex Weber) bloque les nouvelles résidences secondaires dans les communes où elles représentent déjà plus de 20 % des logements. Cette règle s’applique à tous, Suisses ou étrangers. Notre guide sur les résidences secondaires dans les Alpes détaille ces deux niveaux.

Acheter un bien donne-t-il droit à un permis de séjour ?

Non. L’Office fédéral de la justice est clair : être propriétaire en Suisse ne donne aucun droit à une autorisation de séjour. C’est l’un des malentendus que nous entendons le plus souvent, souvent alimenté par le marketing autour des « golden visas ».

L’ordre est toujours le même : d’abord obtenir le droit de vivre ici, par la voie qui correspond à votre nationalité et à votre situation, puis acheter. Pour les ressortissants hors UE sans activité lucrative, il s’agit en général de la voie des rentiers (dès 55 ans) ou de celle fondée sur des intérêts fiscaux importants pour le canton. Même pour la voie des rentiers, les directives du Secrétariat d’État aux migrations (SEM) précisent qu’être propriétaire ne suffit pas à démontrer les attaches personnelles particulières avec la Suisse qui sont exigées. Notre guide sur les permis suisses présente les différentes voies.

Impôts et frais à l’achat

Deux coûts se présentent lors de presque chaque achat : les émoluments du registre foncier et les frais de notaire, et dans de nombreux cantons des droits de mutation.

Selon l’aperçu des impôts en vigueur de l’Administration fédérale des contributions (état au 1er janvier 2026) :

• les taux usuels des droits de mutation vont de 1 à 3,3 % du prix
• Zurich, Uri, Schwytz, Glaris, Zoug, Schaffhouse, Argovie et le Tessin ne prélèvent pas de véritables droits de mutation, seulement des émoluments du registre foncier et des frais de notaire
• l’acheteur paie en général, sauf convention contraire ; à Obwald, à Bâle-Campagne et en Appenzell Rhodes-Extérieures, acheteur et vendeur les partagent

Dans certains cantons, les communes peuvent ajouter leurs propres suppléments, et les taux exacts évoluent : il faut donc toujours vérifier le barème cantonal en vigueur avant de signer.

La valeur locative disparaît en 2029

La Suisse impose depuis longtemps les propriétaires sur un loyer fictif pour le logement qu’ils occupent (la valeur locative, ou Eigenmietwert en allemand). Le Conseil fédéral a décidé le 1er avril 2026 qu’elle serait supprimée dès le 1er janvier 2029, pour les résidences principales comme secondaires. Les déductions pour frais d’entretien disparaissent en même temps, et les cantons pourront introduire un impôt foncier spécial sur les résidences secondaires. Si vous achetez maintenant, il vaut la peine de simuler à la fois les règles actuelles et la situation après 2029.

Immobilier et forfait fiscal

Si vous envisagez l’imposition d’après la dépense (forfait fiscal), votre logement influence aussi la base d’imposition. La base fédérale correspond au moins à sept fois le loyer annuel ou la valeur locative de votre logement, si ce montant est supérieur aux autres critères. Un bien plus grand ou plus cher peut donc relever la base du forfait. L’effet du changement de 2029 sur ce critère n’a pas encore été tranché officiellement : tout ruling fiscal devrait donc le traiter. Voir comment le forfait fiscal est calculé.

Le projet de réforme de 2026

Le 15 avril 2026, le Conseil fédéral a ouvert une consultation (qui a duré jusqu’au 15 juillet 2026) sur un durcissement de la Lex Koller. Il propose notamment que les ressortissants hors UE aient besoin d’une autorisation même pour acheter une résidence principale, et qu’ils doivent vendre dans les deux ans s’ils quittent la Suisse. Il propose aussi de réduire les contingents de logements de vacances.

Il s’agit d’une proposition, pas du droit en vigueur. Rien n’a changé pour les acheteurs aujourd’hui, et le texte final pourrait être différent. Nous expliquons ce qui est proposé et ce que cela pourrait signifier dans notre guide sur la réforme de la Lex Koller.

Un ordre des étapes raisonnable

1. Confirmez d’abord votre voie d’obtention du permis. Votre nationalité et votre type de permis déterminent quelles règles de la Lex Koller s’appliquent.
2. Choisissez le canton en tenant compte de la fiscalité. Droits de mutation, impôt sur la fortune et, le cas échéant, règles du forfait fiscal varient beaucoup d’un canton à l’autre.
3. Louez avant d’acheter, si possible. Cela vous permet d’établir votre domicile effectif et d’apprendre à connaître la région.
4. Vérifiez le bien lui-même. S’agit-il d’une résidence principale ou secondaire selon l’aménagement du territoire ? La commune dépasse-t-elle les 20 % de résidences secondaires ?
5. Obtenez par écrit la position du notaire et la situation fiscale avant de vous engager.

Comment nous vous aidons

Nous aidons les familles internationales à planifier ensemble le déménagement et l’achat : la voie du permis, le canton, la situation fiscale et la recherche du bien elle-même. Nous travaillons avec des notaires et des fiscalistes locaux et veillons à ce que les étapes se suivent dans le bon ordre. Notre service de recherche et d’achat immobilier explique comment, ou commencez par le test d’éligibilité.

Ce guide est une information générale au 30 septembre 2026 et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal ; votre situation demande un conseil spécifique et, le cas échéant, un ruling du canton.