Immobilie kaufen in der Schweiz als Ausländer: Lex Koller

Ausländer können in der Schweiz Immobilien kaufen, doch ein Bundesgesetz, die Lex Koller, legt fest, wer dafür eine Bewilligung braucht. Sind Sie EU/EFTA-Staatsangehöriger mit Wohnsitz hier oder Drittstaatsangehöriger mit Ausweis C, kaufen Sie wie alle anderen. Die meisten übrigen ausländischen Käufer benötigen eine Bewilligung, mit einer wichtigen Ausnahme nach geltendem Recht: der Hauptwohnung an Ihrem tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz.

Das Wichtigste in Kürze (Stand September 2026)

Was ist die Lex Koller?

Lex Koller ist die gängige Bezeichnung für das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), auf Französisch LFAIE. Es soll den Erwerb von Schweizer Wohneigentum durch Personen beschränken, die im rechtlichen Sinn als «im Ausland» gelten. Ergänzt wird es durch eine Verordnung (BewV), die Einzelheiten wie die Kontingente und Flächengrenzen für Ferienwohnungen regelt.

Entscheidend ist: Das Gesetz schaut nicht nur auf Ihren Pass. Es berücksichtigt Ihre Staatsangehörigkeit und Ihren tatsächlichen Wohnsitz. Zwei Personen mit demselben Pass können also ganz unterschiedlich behandelt werden, je nachdem, ob sie sich wirklich in der Schweiz niedergelassen haben.

Wer gilt als «Person im Ausland»?

Nach Art. 5 BewG brauchen folgende Personen eine Bewilligung für den Kauf von Wohneigentum:

• EU/EFTA-Staatsangehörige (sowie britische Staatsangehörige, die unter das Abkommen über die Rechte der Bürgerinnen und Bürger fallen), die keinen rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz haben
• Staatsangehörige anderer Länder, die nicht zur Niederlassung berechtigt sind, also in der Praxis keinen Ausweis C besitzen
• Gesellschaften mit Sitz im Ausland sowie Schweizer Gesellschaften, die von Personen im Ausland beherrscht werden

In der Praxis ergibt sich daraus ein recht klares Bild.

Britische Staatsangehörige, die nach dem 1. Januar 2021 eingereist sind und nicht unter das Abkommen über die Rechte der Bürgerinnen und Bürger fallen, werden wie Drittstaatsangehörige behandelt. Trifft das auf Sie zu, gilt die Zeile für den Ausweis B.

Die eigene Hauptwohnung mit Ausweis B kaufen

Natürliche Personen brauchen keine Bewilligung, um eine Hauptwohnung an ihrem rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz zu erwerben (Art. 2 Abs. 2 BewG). Diesen Weg nutzen die meisten neu zugezogenen Drittstaatsangehörigen.

Auf das Wort «tatsächlich» kommt es an. Das Bundesamt für Justiz hält fest, dass eine Aufenthaltsbewilligung und die Anmeldung bei der Gemeinde allein nicht genügen. Die Behörden prüfen, wo sich Ihr Leben wirklich abspielt: wo Ihre Familie wohnt, wo Ihr Auto eingelöst ist, wo Sie unbeschränkt steuerpflichtig sind, sogar in welchen Vereinen Sie Mitglied sind. Wenn Ihr Lebensmittelpunkt anderswo bleibt und Sie die Schweizer Wohnung nur gelegentlich nutzen, dürfte das kaum genügen.

Ein praktischer Punkt: Es muss sich um das Zuhause handeln, in dem Sie tatsächlich leben. Der Weg eignet sich nicht für eine zweite Schweizer Liegenschaft oder eine Renditeimmobilie.

Ferienwohnungen und Zweitwohnungen

Ferienwohnungen für Personen im Ausland sind deutlich strenger geregelt. Die wichtigsten Regeln:

• Kontingente. Schweizweit gilt eine Obergrenze von höchstens 1'500 Kontingentseinheiten pro Jahr, die der Bundesrat auf die Kantone verteilt. Die Kantone teilen sie zu und können eigene Einschränkungen vorsehen. Nicht genutzte Einheiten lassen sich ein Jahr lang übertragen.
• Lage. Ferienwohnungen dürfen nur dort erworben werden, wo das kantonale Recht dies vorsieht, typischerweise in Tourismusorten.
• Grösse. Die Nettowohnfläche ist in der Regel auf 200 m² beschränkt, das Grundstück bei einem Haus, das kein Stockwerkeigentum ist, auf 1'000 m².
• Nutzung. Pro Familie (Käufer, Ehegatte und Kinder unter 18) ist nur eine Ferien- oder Zweitwohnung erlaubt. Eine Ferienwohnung darf nicht ganzjährig vermietet werden, und eine Zweitwohnung muss innert zwei Jahren verkauft werden, wenn sie nicht mehr als solche genutzt wird.

Zusätzlich zur Lex Koller verhindert das Zweitwohnungsgesetz (oft Lex Weber genannt) neue Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen der Zweitwohnungsanteil bereits über 20 % liegt. Das gilt für alle, ob Schweizer oder Ausländer. Unser Ratgeber zu Ferienwohnungen in den Alpen erklärt beide Ebenen im Detail.

Erhalten Sie mit einer Immobilie eine Aufenthaltsbewilligung?

Nein. Das Bundesamt für Justiz ist hier eindeutig: Grundeigentum in der Schweiz gibt keinen Anspruch auf eine Aufenthaltsbewilligung. Es ist eines der häufigsten Missverständnisse, die uns begegnen, oft genährt durch Werbung für ein «Golden Visa».

Die Reihenfolge ist immer dieselbe: Zuerst sichern Sie sich das Recht, hier zu leben, über den Weg, der zu Ihrer Staatsangehörigkeit und Situation passt, dann kaufen Sie. Für Drittstaatsangehörige ohne Erwerbstätigkeit ist das meist der Weg für Rentnerinnen und Rentner (ab 55) oder der Weg über wichtige kantonale fiskalische Interessen. Selbst beim Rentnerweg halten die Weisungen des Staatssekretariats für Migration (SEM) fest, dass Grundeigentum allein die geforderten besonderen Beziehungen zur Schweiz nicht belegt. Unser Ratgeber zu den Schweizer Aufenthaltsbewilligungen stellt die Wege vor.

Steuern und Kosten beim Kauf

Bei fast jedem Kauf fallen zwei Kostenposten an: Grundbuch- und Notariatsgebühren und in vielen Kantonen eine Handänderungssteuer.

Gemäss der Übersicht der Eidgenössischen Steuerverwaltung über die geltenden Steuern (Rechtsstand 1. Januar 2026):

• übliche Sätze der Handänderungssteuer liegen bei 1–3,3 % des Kaufpreises
• Zürich, Uri, Schwyz, Glarus, Zug, Schaffhausen, Aargau und Tessin erheben keine eigentliche Handänderungssteuer, nur Grundbuch- und Notariatsgebühren
• in der Regel zahlt die Käuferschaft, sofern nichts anderes vereinbart ist; in Obwalden, Basel-Landschaft und Appenzell Ausserrhoden teilen sich Käufer und Verkäufer die Steuer

In einigen Kantonen können die Gemeinden eigene Zuschläge erheben, und die Sätze ändern sich. Prüfen Sie deshalb vor der Unterzeichnung immer den aktuellen Tarif des Kantons.

Der Eigenmietwert fällt 2029 weg

Die Schweiz besteuert Eigentümer seit langem auf einer fiktiven Miete für das Wohnen im eigenen Haus, dem Eigenmietwert (französisch valeur locative). Der Bundesrat hat am 1. April 2026 beschlossen, dass er ab dem 1. Januar 2029 abgeschafft wird, für Haupt- wie für Zweitwohnungen. Gleichzeitig entfallen die Abzüge für Liegenschaftsunterhalt, und die Kantone können eine besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen einführen. Wer jetzt kauft, sollte sowohl die heutigen Regeln als auch die Lage nach 2029 durchrechnen.

Immobilie und Pauschalbesteuerung

Wenn Sie nach dem Aufwand besteuert werden möchten (Pauschalbesteuerung), beeinflusst Ihr Zuhause auch die Bemessungsgrundlage. Beim Bund beträgt sie mindestens das Siebenfache des jährlichen Mietzinses oder Mietwerts Ihrer Wohnung, sofern dieser Betrag höher ist als die übrigen Kriterien. Eine grössere oder teurere Liegenschaft kann Ihre Pauschale also erhöhen. Wie sich die Änderung von 2029 auf dieses Kriterium auswirkt, ist offiziell noch nicht geklärt; ein Steuerruling sollte den Punkt deshalb regeln. Siehe wie die Pauschalsteuer berechnet wird.

Der Reformvorschlag von 2026

Am 15. April 2026 hat der Bundesrat eine Vernehmlassung (bis 15. Juli 2026) zur Verschärfung der Lex Koller eröffnet. Unter anderem sollen Drittstaatsangehörige selbst für den Kauf einer Hauptwohnung eine Bewilligung benötigen und die Liegenschaft innert zwei Jahren verkaufen müssen, wenn sie wegziehen. Vorgeschlagen sind zudem strengere Kontingente für Ferienwohnungen.

Es handelt sich um einen Vorschlag, nicht um geltendes Recht. Für Käufer hat sich heute nichts geändert, und der definitive Text kann anders aussehen. Was vorgeschlagen ist und was es bedeuten könnte, erklären wir in unserem Ratgeber zur Revision der Lex Koller.

Eine sinnvolle Reihenfolge

1. Klären Sie zuerst den Bewilligungsweg. Ihre Staatsangehörigkeit und Ihr Ausweis bestimmen, welche Regeln der Lex Koller gelten.
2. Wählen Sie den Kanton auch nach steuerlichen Kriterien. Handänderungssteuer, Vermögenssteuer und gegebenenfalls die Regeln zur Pauschalbesteuerung unterscheiden sich stark von Kanton zu Kanton.
3. Mieten Sie wenn möglich zuerst. So begründen Sie Ihren tatsächlichen Wohnsitz und lernen die Gegend kennen.
4. Prüfen Sie die Liegenschaft selbst. Gilt sie planungsrechtlich als Erst- oder Zweitwohnung? Liegt die Gemeinde über dem Zweitwohnungsanteil von 20 %?
5. Lassen Sie sich die notarielle und steuerliche Situation schriftlich bestätigen, bevor Sie sich verpflichten.

Wie wir helfen

Wir helfen internationalen Familien, Umzug und Kauf gemeinsam zu planen: den Bewilligungsweg, den Kanton, die steuerliche Situation und die Immobiliensuche selbst. Wir arbeiten mit Notaren und Steuerfachleuten vor Ort zusammen und achten darauf, dass die Schritte in der richtigen Reihenfolge erfolgen. Wie das abläuft, zeigt unser Service für Immobiliensuche und Kauf, oder beginnen Sie mit dem Eignungscheck.

Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen mit Stand 30. September 2026 und ist keine Rechts- oder Steuerberatung; Ihre persönliche Situation erfordert eine individuelle Beratung und gegebenenfalls einen Vorbescheid des Kantons.