Chalet kaufen Schweiz als Ausländer: Kontingent, Lex Weber

Wer im Ausland wohnt, kann ein Chalet oder eine Wohnung in den Schweizer Alpen kaufen, allerdings nur mit einer Bewilligung nach Lex Koller, im Rahmen eines begrenzten jährlichen Kontingents und nur in Ferienorten, in denen der Kanton dies zulässt. Ein zweites Bundesgesetz, oft Lex Weber genannt, verbietet zudem neue Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen diese bereits mehr als 20 % des Wohnungsbestands ausmachen. Zusammen erklären die beiden Regeln, weshalb gute Liegenschaften in Ferienorten sorgfältig und eher langsam den Besitzer wechseln.

Das Wichtigste in Kürze (Stand September 2026)

Zwei Gesetze, zwei Fragen

Wenn Familien mit uns über ein Chalet sprechen, hilft es, zwei Fragen auseinanderzuhalten:

1. Darf ich als Käufer eine Ferienwohnung erwerben? Das regelt die Lex Koller, das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG). Die Antwort hängt von Ihrer Staatsangehörigkeit und Ihrem Wohnsitz ab.
2. Darf diese Liegenschaft als Zweitwohnung genutzt werden? Das regelt das Zweitwohnungsgesetz (ZWG), bekannt als Lex Weber. Die Antwort hängt von der Gemeinde und der Liegenschaft ab, und sie gilt für alle, ob Schweizer oder Ausländer.

Beide Antworten müssen «ja» lauten.

Lex Koller: wer ein Kontingent braucht

Sind Sie EU/EFTA-Staatsangehörige oder -Staatsangehöriger mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz oder leben Sie als Drittstaatsangehörige mit Ausweis C hier, unterstehen Sie der Lex Koller nicht. Sie können eine Ferienwohnung wie eine in der Schweiz wohnhafte Person kaufen, unter Vorbehalt der Lex Weber.

Alle anderen ausländischen Staatsangehörigen gelten nach Art. 5 BewG als «Personen im Ausland». Dazu gehören jene mit Wohnsitz ausserhalb der Schweiz, unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit, sowie Drittstaatsangehörige, die mit Ausweis B hier leben. Für sie braucht eine Ferienwohnung eine Bewilligung, und diese wird dem Kontingent des Kantons angerechnet. Die Ausnahme für den Hauptwohnsitz, die es Drittstaatsangehörigen mit Ausweis B erlaubt, ihr eigenes Zuhause zu kaufen, gilt nicht für eine zweite Liegenschaft.

Unser Hauptratgeber zum Immobilienkauf als Ausländer erklärt diese Kategorien ausführlicher.

So funktioniert das Kontingentssystem

Die Regeln stehen in Art. 11 BewG und Art. 9 BewV:

• Der Bundesrat legt ein schweizweites Maximum von 1'500 Kontingentseinheiten pro Jahr fest und verteilt es auf kantonale Kontingente.
• Jeder Kanton teilt seine Einheiten zu und kann eigene Einschränkungen vorsehen, zum Beispiel den Verkauf auf bestimmte Gemeinden beschränken oder Prioritäten setzen.
• Nicht genutzte Einheiten werden ein Jahr lang übertragen.
• Ferienwohnungen dürfen nur dort an Personen im Ausland verkauft werden, wo das kantonale Recht dies vorsieht, in der Praxis an bezeichneten Tourismusorten.

Die Zahlen pro Kanton stehen in einem Anhang zur Verordnung, und die kantonale Praxis ist unterschiedlich. Wir prüfen sie deshalb im Einzelfall, statt hier eine Zahl zu nennen. In gefragten Ferienorten kann die Verfügbarkeit den Ausschlag geben, und der Zeitpunkt spielt eine Rolle.

Grösse und Nutzungsauflagen

Liegt die Bewilligung vor, muss auch die Liegenschaft bestimmte Voraussetzungen erfüllen (Art. 10 und 11 BewV):

• Die Nettowohnfläche ist in der Regel auf 200 m² begrenzt.
• Bei einem Haus, das kein Stockwerkeigentum ist, ist die Grundstücksfläche auf 1'000 m² begrenzt.
• Nur eine Ferien- oder Zweitwohnung pro Familie; zur Familie zählen die erwerbende Person, der Ehegatte und die Kinder unter 18 Jahren.
• Eine Ferienwohnung darf nicht ganzjährig vermietet werden.
• Eine Zweitwohnung muss innert zwei Jahren verkauft werden, wenn sie nicht mehr als solche genutzt wird.

Diese Auflagen gelten auch nach dem Kauf weiter. Es lohnt sich daher, sie mit Ihrer Notarin oder Ihrem Notar sorgfältig durchzugehen.

Lex Weber: die 20%-Grenze für Zweitwohnungen

Das Zweitwohnungsgesetz (ZWG) ist kurz, und seine Kernregel in Art. 6 ist einfach:

• In einer Gemeinde, in der Zweitwohnungen bereits mehr als 20 % des Wohnungsbestands ausmachen, dürfen keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden.
• Dasselbe gilt, wenn eine neue Bewilligung den Anteil der Gemeinde über 20 % heben würde.

Liegt Ihre Wunschgemeinde über dieser Schwelle, schliesst das ein Chalet dort nicht automatisch aus, es verändert aber, was Sie kaufen können. Das Gesetz enthält Ausnahmen (Art. 7–9, 26 und 27 ZWG). Ob eine bestimmte Liegenschaft darunter fällt, klären die Gemeinde und Ihr Notariat.

Lassen Sie sich vor einem Angebot von der Gemeinde oder vom Notariat bestätigen, wie die Liegenschaft eingetragen ist: als Erstwohnung, als frei nutzbare Zweitwohnung oder mit einer Nutzungsbeschränkung. Ein Chalet, das auf die Nutzung als Erstwohnung beschränkt ist, lässt sich nicht einfach in eine Ferienwohnung umwandeln.

Den richtigen Ferienort wählen

Meist beginnen Familien beim Lebensstil: das Skigebiet, der Sommer, die Distanz zu einem Flughafen oder zum Hauptwohnsitz und die Sprache, in der sie sich wohlfühlen. Die Schweizer Alpenorte verteilen sich auf mehrere Kantone mit recht unterschiedlichen Traditionen:

• Wallis im Südwesten, im unteren Teil überwiegend französischsprachig, weiter oben im Rhonetal deutschsprachig.
• Waadt, dessen Alpenorte oberhalb des Genfersees liegen.
• Bern, einschliesslich des Berner Oberlands.
• Graubünden im Osten, wo Deutsch, Rätoromanisch und Italienisch gesprochen werden.
• Tessin im Süden, italienischsprachig.

Ein guter Ausgangspunkt ist unsere Seite zum Kanton Wallis.

Ferienwohnung oder Hauptwohnsitz?

Manche Familien beginnen mit einem Chalet und entscheiden sich später, ganz in die Schweiz zu ziehen. Dann ändern sich die Regeln:

• Eine Ferienwohnung gibt keinen Anspruch auf eine Aufenthaltsbewilligung. Das Bundesamt für Justiz hält dies klar fest. Der Weg zur Bewilligung ist ein separater.
• Werden Sie später hier ansässig und erfüllen Sie die Voraussetzungen, kann Ihre Liegenschaft in den Bergen zum Hauptwohnsitz werden. Sie muss dann aber tatsächlich Ihr Lebensmittelpunkt sein. Die Behörden achten darauf, wo Ihre Familie lebt, wo Sie unbeschränkt steuerpflichtig sind und wo Ihr Auto eingelöst ist.
• Planen Sie eine Besteuerung nach dem Aufwand (Pauschalbesteuerung), fliesst der Mietzins oder Mietwert Ihres Wohnsitzes in die Bemessungsgrundlage ein (auf Bundesebene mindestens das Siebenfache des jährlichen Mietzinses oder Mietwerts). Unser Ratgeber dazu, wie die Pauschalsteuer berechnet wird, erklärt die einzelnen Tests.

Steuerliche Änderungen im Blick behalten

Zwei Entwicklungen sollten Sie verfolgen:

• Der Eigenmietwert soll gemäss Entscheid des Bundesrats vom 1. April 2026 ab 1. Januar 2029 abgeschafft werden, für Erst- und Zweitwohnungen. Gleichzeitig fallen die Abzüge für den Liegenschaftsunterhalt weg, und die Kantone können eine besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen einführen.
• Der Vorschlag zur Lex Koller, der am 15. April 2026 in die Vernehmlassung ging, würde die Kontingente für Ferienwohnungen verschärfen und auch Weiterverkäufe von einer ausländischen Eigentümerschaft an eine andere den Kontingenten anrechnen. Es handelt sich um einen Vorschlag, nicht um geltendes Recht, und er kann sich noch ändern. Mehr dazu in der Revision der Lex Koller 2026.

Wie wir helfen

Wir helfen Familien, den passenden Ferienort und die passende Liegenschaft zu finden, und prüfen vor der Unterzeichnung die Bewilligung nach Lex Koller, die Kontingentslage des Kantons und den Zweitwohnungsstatus der Liegenschaft. Denken Sie auch über einen Wohnsitz in der Schweiz nach, betrachten wir das Gesamtbild gemeinsam. Beginnen Sie mit unserer Immobiliensuche und Kaufbegleitung oder nehmen Sie Kontakt auf.

Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen mit Stand 30. September 2026 und ist keine Rechts- oder Steuerberatung; ein konkreter Kauf erfordert die Beratung durch ein Notariat und gegebenenfalls die Abklärung mit dem Kanton.