Immobiliensuche und Begleitung bei der Lex-Koller-Bewilligung

Oft ist es das passende Zuhause, das einen Umzug in die Schweiz wirklich greifbar macht. Hier treffen aber auch die Regeln zum Grundstückerwerb durch Ausländer, die kantonale Praxis und Ihre Steuersituation aufeinander. Mit unserer Begleitung bei der Immobiliensuche finden, prüfen und kaufen Sie ein Zuhause, das zu Ihrer Familie, Ihrer Bewilligung und Ihrer Steuerplanung passt – und wir sagen Ihnen früh, wenn zuerst Mieten die klügere Wahl ist.

Was diese Dienstleistung umfasst

• eine klare Einschätzung, ob und was Sie nach der Lex Koller kaufen dürfen
• ein Suchprofil, das auf Ihren Lebensstil, Schulen, Verkehrsanbindung und Ihre bevorzugte Region abgestimmt ist
• Kontakte zu lokalen Maklern und zu Verkäufern ausserhalb des offenen Markts sowie Besichtigungen, die auf Ihre Aufenthalte abgestimmt sind
• die Prüfung jeder Liegenschaft: zulässige Nutzung, Zweitwohnungsstatus der Gemeinde und allfällige Beschränkungen
• die Koordination mit dem Notariat, Ihrer Bank und, wo nötig, der kantonalen Lex-Koller-Behörde
• eine Prüfung, wie sich das Zuhause auf Ihre Pauschalbesteuerung auswirkt, falls Sie diese beantragen

Für wen sie gedacht ist

Neue Einwohner, die ihren Hauptwohnsitz kaufen. EU- und EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz sowie Drittstaatsangehörige mit Ausweis C unterstehen nicht der Lex Koller. Drittstaatsangehörige mit Ausweis B unterstehen ihr zwar, dürfen aber ohne Bewilligung eine Hauptwohnung am Ort ihres rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes kaufen. Dieser Wohnsitz muss echt sein: Bewilligung und Anmeldung in der Gemeinde allein genügen nicht. Die Behörden achten auf Indizien wie den Familienhaushalt, die Fahrzeugzulassung, die unbeschränkte Steuerpflicht und die Verankerung vor Ort.

Käufer einer Ferienwohnung. Personen im Ausland können eine Ferienwohnung nur dort kaufen, wo das kantonale Recht es vorsieht, meist in touristischen Gebieten, und im Rahmen eines jährlichen gesamtschweizerischen Kontingents von 1'500 Einheiten, das auf die Kantone verteilt wird. Die Nettowohnfläche ist in der Regel auf 200 m² begrenzt, die Grundstücksfläche auf 1'000 m². Pro Familie ist nur eine Ferien- oder Zweitwohnung erlaubt, und eine Ferienwohnung darf nicht ganzjährig vermietet werden.

Familien, die noch zwischen Mieten und Kaufen abwägen. Wir raten gern dazu, zuerst zu mieten. So lernen Sie eine Region in Ruhe kennen und binden sich nicht, bevor Bewilligung und Steuersituation geklärt sind.

Zwei Regeln, die Sie früh kennen sollten

Lex Weber. In Gemeinden, in denen Zweitwohnungen bereits mehr als 20 % des Wohnungsbestands ausmachen, dürfen keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden. Das betrifft viele Ferienorte in den Alpen und prägt, was dort tatsächlich auf dem Markt ist.

Der Revisionsvorschlag zur Lex Koller 2026. Am 15. April 2026 eröffnete der Bundesrat eine Vernehmlassung zur Verschärfung der Lex Koller, die am 15. Juli 2026 endete. Zu den Vorschlägen gehört, dass Drittstaatsangehörige selbst für den Kauf einer Hauptwohnung eine Bewilligung bräuchten und bei einem Wegzug innert zwei Jahren verkaufen müssten. Auch die Kontingente für Ferienwohnungen würden verschärft. Das sind Vorschläge, kein geltendes Recht. Wir verfolgen das Verfahren und berücksichtigen es in unserer Beratung, betrachten es aber nicht als entschieden.

So arbeiten wir

1. Zuerst die Berechtigung. Vor jeder Besichtigung klären wir, was Sie aufgrund Ihrer Staatsangehörigkeit, Ihrer Bewilligung und Ihrer Pläne kaufen dürfen.
2. Suchprofil. Wir legen mit Ihnen Region, Gemeindetyp, Grösse, Budgetrahmen und Muss-Kriterien fest.
3. Suche und Auswahl. Wir sichten Inserate und Angebote ausserhalb des offenen Markts und schlagen nur Objekte vor, welche die rechtliche Prüfung bestehen.
4. Due Diligence. Grundbuch, zulässige Nutzung, Zweitwohnungsstatus, planungsrechtliche Einschränkungen und bei Ferienwohnungen die verfügbaren Kontingente im Kanton.
5. Steuerliche Prüfung. Planen Sie die Pauschalbesteuerung, gilt beim Mietzins-Test das Siebenfache des jährlichen Mietzinses oder Mietwerts Ihres Wohnsitzes. Ein grösseres Haus kann Ihre Bemessungsgrundlage erhöhen. Deshalb rechnen wir das durch, bevor Sie sich festlegen.
6. Kauf. Wir koordinieren Notariat, Bank und allfällige Bewilligung und erklären Ihnen jedes Dokument, bevor Sie unterschreiben.
7. Nach dem Kauf. Handänderungssteuern und Gebühren sind je nach Kanton unterschiedlich, und einige Kantone erheben gar keine eigentliche Handänderungssteuer. Der Eigenmietwert wird per 1. Januar 2029 abgeschafft, zusammen mit dem Abzug für Liegenschaftsunterhalt. Wir sorgen dafür, dass diese Punkte in Ihrer Steuerplanung berücksichtigt sind.

Was Sie erhalten

• eine schriftliche Einschätzung Ihrer Situation nach der Lex Koller und dessen, was sie Ihnen erlaubt
• eine Auswahl von Objekten, die rechtlich für Sie in Frage kommen
• eine Due Diligence zu jedem ernsthaften Kandidaten
• eine unverbindliche Einschätzung, wie sich das Zuhause auf Ihre Pauschalbesteuerung auswirkt
• einen koordinierten Ablauf von der Suche bis zur Eigentumsübertragung

Verfügbarkeit, Kontingentszuteilung oder einen Kaufpreis können wir nicht garantieren. Diese hängen vom Markt und bei Ferienwohnungen vom Kanton ab.

Fragen, die wir typischerweise klären

• «Ich habe einen Ausweis B und einen Pass aus einem Drittstaat. Darf ich die Wohnung kaufen, in der ich lebe?»
• «Können wir vor dem Umzug ein Chalet im Wallis kaufen und es später als Hauptwohnsitz nutzen?»
• «Erhöht ein grösseres Haus unsere Bemessungsgrundlage bei der Pauschalbesteuerung?»
• «Dürfen wir das Chalet vermieten, wenn wir nicht dort sind?»
• «Was bedeutet die vorgeschlagene Revision der Lex Koller für einen Kauf, den wir jetzt tätigen?»
• «Hilft der Kauf bei der Aufenthaltsbewilligung?» Nein. Grundeigentum gibt keinen Anspruch auf eine Bewilligung.

Weiterlesen

• Immobilien in der Schweiz kaufen: die Lex Koller erklärt
• Der Revisionsvorschlag zur Lex Koller 2026
• Ferienwohnungen in den Alpen
• Leben im Wallis
• Leben in Graubünden
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Planen Sie Ihren Kauf mit uns

Wenn Sie an einen Kauf denken, ist der beste Zeitpunkt für ein Gespräch mit uns vor der ersten Besichtigung. Kontaktieren Sie uns und erzählen Sie uns, was Sie vorhaben.