Lex Koller Revision 2026: Was der Vorschlag ändern würde

Im April 2026 hat der Bundesrat eine Verschärfung der Lex Koller vorgeschlagen, des Gesetzes, das den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland beschränkt. Die zentrale Änderung: Drittstaatsangehörige mit Ausweis B bräuchten selbst für den Kauf der Wohnung, in der sie leben, eine Bewilligung. Es handelt sich um einen Vorschlag, nicht um geltendes Recht: Die heutigen Regeln gelten weiter, und die definitive Fassung kann anders aussehen.

Das Wichtigste in Kürze (Stand September 2026)

Wo das Verfahren steht

Der Bundesrat hat die Vernehmlassung am 15. April 2026 eröffnet. In der Vernehmlassung nehmen Kantone, Parteien und Verbände zu einem Entwurf Stellung, bevor die Regierung über das weitere Vorgehen entscheidet. Diese dauerte bis zum 15. Juli 2026.

Ende September 2026 ist uns weder ein definitiver Text noch ein Entscheid über das weitere Vorgehen bekannt. Das bedeutet:

• für jeden Kauf gelten heute die bisherigen Regeln der Lex Koller
• das Vorgeschlagene kann abgeschwächt, verschärft oder fallen gelassen werden
• es gibt kein bestätigtes Datum, ab dem sich etwas ändern würde

Wir aktualisieren diese Seite, sobald es einen offiziellen nächsten Schritt gibt. Bis dahin sollten Sie Artikel, die diese Änderungen als beschlossen darstellen, mit Vorsicht lesen.

Was der Vorschlag ändern würde

Gemäss der Mitteilung des Bundesrats und dem Bundesamt für Justiz umfasst der Entwurf fünf Hauptpunkte.

1. Bewilligungspflicht für die Hauptwohnung von Drittstaatsangehörigen

Nach geltendem Recht kann eine Person mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz ihre Hauptwohnung ohne Bewilligung nach der Lex Koller kaufen (Art. 2 Abs. 2 BewG). Für Drittstaatsangehörige mit Ausweis B ist das die Ausnahme, die den Kauf eines Familienheims überhaupt ermöglicht.

Der Vorschlag würde verlangen, dass Drittstaatsangehörige selbst für den Kauf einer Hauptwohnung eine Bewilligung einholen. Die Ausnahme, auf die sich Inhaber eines Ausweises B aus Drittstaaten heute stützen, wäre also nicht mehr automatisch gegeben.

2. Verkauf innert zwei Jahren nach dem Wegzug

Drittstaatsangehörige, die nach den neuen Regeln gekauft haben, müssten innert zwei Jahren verkaufen, wenn sie wegziehen. Heute gibt es eine ähnliche Zweijahresfrist nur für Zweitwohnungen, die nicht mehr als solche genutzt werden.

3. Strengere Kontingente für Ferienwohnungen

Der Erwerb von Ferienwohnungen durch Personen im Ausland ist bereits auf höchstens 1'500 Kontingentseinheiten pro Jahr begrenzt, die auf die Kantone verteilt werden. Der Vorschlag würde die Kontingente verkleinern. Zudem würden Weiterverkäufe von Ferienwohnungen von einem ausländischen Eigentümer an einen anderen den Kontingenten angerechnet. Heute ist das ein wichtiger Weg, über den ausländische Käufer Chalets und Wohnungen in Ferienorten erwerben.

4. Keine vermieteten Geschäftsliegenschaften

Personen im Ausland könnten Geschäftsliegenschaften, die vermietet werden, nicht mehr als Kapitalanlage erwerben.

5. Immobilienaktien und -fonds

Der Vorschlag würde ein Verbot für den Erwerb von Aktien kotierter Wohnimmobiliengesellschaften und von Anteilen an Immobilienfonds durch Personen im Ausland einführen.

Wer betroffen wäre und wer nicht

Die Änderung bei der Hauptwohnung zielt auf Drittstaatsangehörige, also Personen ohne EU/EFTA-Staatsangehörigkeit. So verhalten sich geltendes Recht und Vorschlag in den häufigsten Situationen zueinander.

Für britische Staatsangehörige gilt: Wer nach dem 1. Januar 2021 gekommen ist und nicht unter das Abkommen über die Rechte der Bürgerinnen und Bürger fällt, untersteht den ordentlichen Regeln für Drittstaaten. Unser Ratgeber für Zuzügerinnen und Zuzüger aus Grossbritannien erklärt das Gesamtbild.

Wer eine Ferienwohnung kaufen möchte, egal welcher Staatsangehörigkeit, könnte von den Änderungen bei Kontingenten und Weiterverkäufen betroffen sein, zumal Lex Weber und das Kontingentsystem das Angebot in vielen Ferienorten bereits verknappen. Siehe Ferienwohnungen in den Alpen.

Was das für Ihre Umzugsplanung bedeutet

Es ist verständlich, einer Gesetzesänderung «zuvorkommen» zu wollen. Wir empfehlen einen ruhigeren Ansatz.

Erstens ist nichts entschieden. Wer den ganzen Umzug auf einen Entwurf ausrichtet, kann sich verrechnen, wenn der definitive Text anders ausfällt. Sagen lässt sich, dass die Vernehmlassung in Richtung mehr Kontrolle weist, nicht weniger.

Zweitens ändern sich die Grundlagen nicht. Grundeigentum hat noch nie einen Anspruch auf eine Aufenthaltsbewilligung verschafft, und daran ändert sich nichts. Die Bewilligung kommt weiterhin zuerst, der Kauf danach.

Drittens zählt ein echter Wohnsitz mehr denn je. Heute kann eine Person aus einem Drittstaat mit Ausweis B eine Hauptwohnung nur dann ohne Bewilligung kaufen, wenn es sich um ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz handelt. Das Bundesamt für Justiz erklärt, dass die Behörden auf konkrete Anhaltspunkte achten, etwa wo Ihre Familie lebt, wo Sie unbeschränkt steuerpflichtig sind und wo Ihr Auto eingelöst ist. Eine Bewilligung und die Anmeldung bei der Gemeinde allein genügen nicht.

Viertens: Halten Sie sich Optionen offen. Manche Familien mieten zuerst, um die Gegend und die Schulen vor Ort kennenzulernen. Andere sind bereit, rasch zu kaufen. Beides kann sinnvoll sein, solange die Entscheidung auf dem beruht, was zu Ihrer Familie passt, und nicht auf Vermutungen über das künftige Gesetz.

Ist ein Kauf bereits im Gang, lassen Sie sich von Ihrem Notar bestätigen, welche Regeln am Tag des Vollzugs für Ihr Geschäft gelten.

Fragen, die Sie vor dem Entscheid klären sollten

• Ist mein Bewilligungsweg geklärt, und ab wann habe ich einen rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz?
• Bin ich EU/EFTA-Staatsangehöriger, Drittstaatsangehöriger mit Ausweis B oder auf dem Weg zum Ausweis C?
• Falls ich die Schweiz in einigen Jahren wieder verlassen könnte: Was würde eine Verkaufspflicht innert zwei Jahren für mich bedeuten, falls sie beschlossen wird?
• Wenn ich zusätzlich eine Ferienwohnung möchte: Liegt der Ferienort dort, wo das kantonale Recht Verkäufe an Personen im Ausland zulässt, und liegt die Gemeinde über dem Zweitwohnungsanteil von 20 %?
• Setze ich auf eine Struktur (eine Gesellschaft, einen Fonds, Aktien), die der Vorschlag ins Visier nimmt?

Die heute geltenden Regeln finden Sie in unserem Hauptratgeber zum Immobilienkauf als Ausländer.

Wie wir helfen

Wir verfolgen das Dossier Lex Koller genau und halten Bewilligung, Kantonswahl und Kauf in der richtigen Reihenfolge, damit eine Gesetzesänderung Sie nicht auf halbem Weg überrascht. Wenn Sie abwägen, ob Sie jetzt kaufen oder zuerst mieten sollen, ist unser Service für Immobiliensuche und Kauf ein guter Ausgangspunkt, oder erzählen Sie uns von Ihren Plänen.

Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen mit Stand 30. September 2026 und beschreibt einen Vorschlag, der nicht geltendes Recht ist; Ihre persönliche Situation erfordert eine individuelle Rechtsberatung.