Réforme de la Lex Koller 2026 : ce que le projet changerait

En avril 2026, le Conseil fédéral a proposé de durcir la Lex Koller, la loi qui limite l’achat d’immeubles par des personnes considérées comme étant à l’étranger. Le changement phare : les ressortissants hors UE titulaires d’un permis B auraient besoin d’une autorisation même pour acheter le logement qu’ils habitent. Il s’agit d’une proposition, pas du droit en vigueur : les règles actuelles s’appliquent toujours, et la version finale pourrait être différente.

Points clés (septembre 2026)

Où en est-on ?

Le Conseil fédéral a ouvert une consultation le 15 avril 2026. La consultation est l’étape où cantons, partis et milieux intéressés se prononcent sur un avant-projet avant que le gouvernement décide de la suite. Celle-ci a duré jusqu’au 15 juillet 2026.

À fin septembre 2026, nous n’avons connaissance ni d’un texte final ni d’une décision sur la suite. Concrètement :

• les règles actuelles de la Lex Koller s’appliquent toujours à chaque achat aujourd’hui
• ce qui a été proposé peut être assoupli, durci ou abandonné
• il n’existe aucune date confirmée à partir de laquelle quoi que ce soit changerait

Nous mettrons cette page à jour dès qu’une prochaine étape officielle sera connue. D’ici là, nous vous invitons à lire avec prudence tout article qui présente ces changements comme acquis.

Ce que le projet changerait

Selon l’annonce du Conseil fédéral et l’Office fédéral de la justice, l’avant-projet porte sur cinq points principaux.

1. Une autorisation pour la résidence principale des ressortissants hors UE

Selon le droit actuel, une personne qui vit légalement et effectivement en Suisse peut acheter sa résidence principale sans autorisation Lex Koller (art. 2 al. 2 LFAIE). Pour les ressortissants hors UE titulaires d’un permis B, c’est cette exception qui rend possible l’achat d’un logement familial.

Le projet exigerait que les ressortissants d’États tiers obtiennent une autorisation même pour acheter leur résidence principale. Autrement dit, l’exception sur laquelle s’appuient aujourd’hui les titulaires d’un permis B hors UE ne serait plus automatique.

2. Vendre dans les deux ans après un départ

Les ressortissants d’États tiers ayant acheté sous le nouveau régime devraient vendre dans les deux ans s’ils quittent la Suisse. Aujourd’hui, une règle semblable de vente dans les deux ans n’existe que pour les résidences secondaires qui ne sont plus utilisées comme telles.

3. Des contingents de logements de vacances plus stricts

Les achats de logements de vacances par des personnes à l’étranger sont déjà plafonnés à 1 500 unités de contingent par an au maximum, réparties entre les cantons. Le projet réduirait ces contingents. Il ferait aussi compter dans les contingents les reventes de logements de vacances d’un propriétaire étranger à un autre, alors qu’elles sont aujourd’hui une voie importante pour les acheteurs étrangers qui acquièrent chalets et appartements dans les stations.

4. Plus d’immeubles commerciaux de rendement

Les personnes à l’étranger ne pourraient plus acheter d'immeubles commerciaux destinés à la location à titre de placement.

5. Sociétés immobilières et fonds

Le projet introduirait une interdiction d’acheter des actions de sociétés immobilières résidentielles cotées et des parts de fonds immobiliers pour les personnes à l’étranger.

Qui serait concerné, et qui ne le serait pas

Le changement relatif à la résidence principale vise les ressortissants d’États tiers, c’est-à-dire les personnes qui ne sont pas ressortissantes de l’UE ou de l’AELE. Voici comment le droit actuel et le projet se comparent dans les situations les plus courantes.

Pour les ressortissants britanniques, le point à retenir est que ceux arrivés après le 1er janvier 2021 et non couverts par l’accord sur les droits des citoyens relèvent des règles ordinaires applicables aux États tiers. Notre page pour les personnes qui quittent le Royaume-Uni présente la situation d’ensemble.

Pour tout acheteur d’un logement de vacances, quelle que soit sa nationalité, les changements sur les contingents et les reventes pourraient compter, car la Lex Weber et le système de contingents limitent déjà l’offre dans de nombreuses stations. Voir les résidences secondaires dans les Alpes.

Ce que cela signifie si vous préparez une installation

Il est naturel de vouloir « prendre de vitesse » un changement de règles. Nous suggérons, en douceur, une approche plus sereine.

D’abord, rien n’est décidé. Organiser tout votre déménagement autour d’un avant-projet peut se retourner contre vous si le texte final est différent. Ce que l’on peut dire, c’est que la consultation va dans le sens de davantage de contrôle, pas de moins.

Ensuite, l’essentiel ne change pas. Être propriétaire n’a jamais donné droit à une autorisation de séjour, et c’est toujours le cas. Le permis vient d’abord ; l’achat suit.

Troisièmement, un domicile réel compte plus que jamais. Aujourd’hui, un titulaire d’un permis B hors UE ne peut acheter sa résidence principale sans autorisation que s’il s’agit de son domicile légal et effectif. L’Office fédéral de la justice explique que les autorités se fondent sur des indices concrets, comme l’endroit où vit votre famille, où vous êtes imposé de manière illimitée et où votre voiture est immatriculée. Un permis et une inscription à la commune ne suffisent pas à eux seuls.

Enfin, gardez des options ouvertes. Certaines familles louent d’abord pour découvrir la région et les écoles. D’autres sont prêtes à acheter rapidement. Les deux approches peuvent être judicieuses, tant que la décision repose sur ce qui convient à votre famille plutôt que sur des suppositions quant à la loi finale.

Si un achat est déjà en cours, assurez-vous que votre notaire confirme quelles règles s’appliquent à votre transaction à la date de sa conclusion.

Questions à vous poser avant de vous engager

• Ma voie d’obtention du permis est-elle réglée, et quand aurai-je un domicile légal et effectif en Suisse ?
• Suis-je ressortissant UE/AELE, ressortissant hors UE avec un permis B, ou en voie d’obtenir un permis C ?
• Si je devais quitter la Suisse d’ici quelques années, quel serait l’effet d’une obligation de vendre dans les deux ans, si elle était adoptée ?
• Si je souhaite aussi un logement de vacances, la station se trouve-t-elle dans un lieu où le droit cantonal autorise la vente à des personnes à l’étranger, et la commune dépasse-t-elle les 20 % de résidences secondaires ?
• Est-ce que je m’appuie sur une structure (société, fonds, actions) que le projet viserait ?

Les règles applicables aujourd’hui sont présentées dans notre guide principal sur l'achat d’un bien immobilier en tant qu’étranger.

Comment nous vous aidons

Nous suivons de près le dossier Lex Koller et veillons à ce que le permis, le choix du canton et l’achat se suivent dans le bon ordre, pour qu’un changement de loi ne vous surprenne pas à mi-parcours. Si vous hésitez entre acheter maintenant ou louer d’abord, notre service de recherche et d’achat immobilier est un bon point de départ, ou parlez-nous de votre projet.

Ce guide est une information générale au 30 septembre 2026 et décrit une proposition qui n’a pas force de loi ; votre situation demande un conseil juridique spécifique.